Dispositif
Principes, conditions d’accès, étapes de mise en oeuvre, risques
Les principes du dispositif Loc'Avantages
Le Dispositif Loc’Avantages a vu le jour en 2022, en simplification du dispositif Louer abordable, dit « loi Cosse », qui permettait d’appliquer des déductions forfaitaires d’impôt sur les loyers encaissés, outre la déduction des autres charges.
Ce dispositif vous permet, en tant que propriétaire bailleur souhaitant louer en nu, de bénéficier d’une réduction d’impôts immédiate de 15% à 65%.
Un des objectifs de cette mesure fiscale est d’élargir le parc de logements à loyer abordable. En contrepartie de l’importante réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier, vous devez donc proposer votre bien à la location avec un loyer minoré par rapport au prix du marché local. Il existe 3 niveaux de décotes de loyers auxquelles sont associés différents taux de réduction d’impôts : plus le loyer est abordable pour le locataire, plus votre réduction d’impôt est importante. Chaque commune requiert des conditions de loyers spécifiques.
Pour que vous puissiez bénéficier du dispositif, votre locataire doit respecter des plafonds de ressources.
Le bien loué en Loc’Avantages peut déjà vous appartenir. Toutefois, il peut également être acheté pour l’occasion.
Votre logement peut faire l’objet de travaux de rénovation ou de mise aux normes environnementales. La rénovation est obligatoire pour les biens dits « passoires thermiques » dont le DPE et noté F ou G. Vous pouvez obtenir des aides financières de l’Anah pour réaliser les travaux.
Les conditions pour bénéficier de Loc'Avantages
Le premier impératif est de louer votre bien nu (c’est-à-dire non meublé) à usage de résidence principale de votre locataire.
Les conditions de propriété sont ouvertes : vous pouvez détenir votre bien en pleine propriété, en indivision, en SCI (à l’IR), et même en démembrement (mais dans ce cas, l’avantage fiscal est perçu par l’usufruitier).
Votre logement doit justifier d’une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m2/an, ou d’une étique E minimum de DPE (diagnostic de performance énergétique). Cette condition sera renforcée dans le temps : à partir de 2028, les nouveaux contrats devront justifier d’une étiquette D minimum.
Vous pouvez ou non réaliser des travaux. Ceux-ci seront obligatoires si votre bien est une « passoire thermique » n’atteignant pas la performance énergétique requise.
Vous devez naturellement être résident fiscal en France, tout au moins à la date de signature du premier bail.
Pour bénéficier de l’intérêt fiscal, vous devez payer de l’impôt sur le revenu et ne pas avoir consommé l’intégralité de votre plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Vous vous engagez pour 6 années minimum en signant une convention avec l’Anah.
Vous devez respecter les plafonds de loyers de votre commune en fonction de la décote fiscale que vous choisissez.
Votre locataire doit justifier d’un revenu fiscal inférieur au plafond déterminé dans sa commune.
Votre locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou descendant, ou un associé de la SCI.
Le dispositif Loc’Avantages est compatible avec les déficits fonciers imputables et reportables.
Les 3 plafonds de loyers à respecter en fonction de la commune
Loc’Avantages 1 / Intermédiaire / 15% de décote
Loc’Avantages 2 / Social / 30% de décote
Loc’Avantages 3 / Très social / 45% de décote
Les plafonds de loyer à respecter selon votre commune sont disponibles sur le site de l’Anah, ou directement sur notre simulateur gratuit, qui vous permettra par ailleurs de comparer les différentes options Loc’Avantages en fonction des caractéristiques de votre bien et de votre fiscalité.
A chaque plafond de loyer est associé un plafond de ressources pour votre locataire (cf Conditions de ressources du locataire).
Les réductions d'impôts
En location libre par agence ou en direct
Loc’Avantages 1
Intermédiaire
15%
Loc’Avantages 2
Social
35%
Par intermédiation locative
L’intermédiation locative permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social : opérateur, organisme agréé ou association.
Loc’Avantages 1
Intermédiaire
20%
Loc’Avantages 2
Social
40%
Loc’Avantages 3
Très social
65%
Conditions de ressources du locataire
Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | ||||
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
Personne seule | 28 817 € | 28 817 € | 23 488 € | 21 139 € | 21 139 € |
Couple | 43 072 € | 43 072 € | 31 368 € | 28 231 € | 28 231 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 56 460 € | 51 773 € | 37 721 € | 33 949 € | 33 949 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 67 410 € | 62 016 € | 45 539 € | 40 985 € | 40 985 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 80 204 € | 73 415 € | 53 571 € | 48 214 € | 48 214 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 90 254 € | 82 617 € | 60 376 € | 54 338 € | 54 338 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 10 057 € | + 9 206 € | + 6 736 € | + 6 061 € | + 6 061 € |
Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | ||||
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
Personne seule | 15 849 € | 15 849 € | 12 918 € | 11 626 € | 11 626 € |
Couple | 25 844 € | 25 844 € | 18 822 € | 16 939 € | 16 939 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 33 877 € | 31 065 € | 22 633 € | 20 370 € | 20 370 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 37 278 € | 34 295 € | 25 183 € | 22 665 € | 22 665 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 44 114 € | 40 380 € | 29 466 € | 26 519 € | 26 519 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 49 640 € | 45 440 € | 33 207 € | 29 886 € | 29 886 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 5 530 € | + 5 063 € | + 3 704 € | + 3 333 € | + 3 333 € |
Les 2 modes de location possibles
En direct
Vous signez votre bail en direct avec le locataire ou en passant par une agence immobilière traditionnelle.
En intermédiation locative
- Le mandat de gestion est confié à une agence immobilière sociale (même fonctionnement que via une agence classique).
- La sous-location : C’est une association agrée par l’état qui est directement locataire du bien. Vous signez donc un bail directement avec l’association, qui vous verse un loyer que le bien soit occupé ou non, et que le locataire paye son loyer ou non. Le loyer est donc garanti, ainsi que les dégradations locatives. De plus, vous n’avez pas de vacances locatives.
Si vous optez pour l’intermédiation locative, vous bénéficiez en Loc’Avantages, la première année, d’une prime d’intermédiation locative (PIL) de 1 000€, versée en une seule fois, et imposable aux revenus fonciers (voir Simulateur).
Cette prime pourra être cumulée avec une autre prime de 1 000€ si vous passez par un mandat de gestion, et une dernière prime de 1 000€ si la surface de votre logement est inférieur à 40m2.
Les AIVS
Ce sont des agences immobilières associatives à vocation sociale soumises à la loi Hoguet.
Elles assurent une mission d’intermédiaire entre les locataires et les propriétaires en gérant les biens (mandat de gestion) ou en louant directement les biens aux propriétaires (sous-location).
Les étapes pour mettre en place Loc'Avantages
Signez une convention avec l’Anah
Choisissez votre mode de location et la décote Loc’Avantages
Signez un bail avec votre locataire en direct ou via une agence immobilière
Ou signez un bail avec une association agréée en intermédiation
Les risques associés
La réduction d’impôts est calculée sur le montant des loyers perçus: en cas de non paiement des loyers, vous perdez donc l’avantage fiscal ( sauf pour la sous-location sociale, car loyer garanti par une association).
L’engagement minimal de location est de 6 ans. Vous êtes donc engagé sur le long terme (sauf en cas de sortie anticipée).
La réduction d’impôts Loc’Avantages entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000€, attention donc à ne pas le dépasser, notamment en cas d’investissement Pinel, ou encore de garde d’enfants à domicile (notamment pour les jeunes couples, anticipez avant de vous engager…).
La valeur de votre bien peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Hors sous-location via une association, vous avez un risque de vacance locative, de dégradation du logement et d’impayés de loyers comme pour toute location traditionnelle.
Si vous ne respectiez pas les engagements de votre convention avec l’Anah pendant la durée de votre engagement, votre réduction d’impôt pourrait être remise en cause.
Les références officielles
Les informations présentes sur ce site s’appuient sur les documents disponibles sur les sites des ministères et agences de l’État.
Dispositif loc’Avantages : Décret du 31 mars 2022
Calcul de la réduction d’impôts : CGI article 199 tricies
Niveau de performances énergétiques des biens : Arrêté du 29 mars 2022
Plafonds de Loyers : Arrêté du 14 avril et annexe liste des communes