Dispositif
Principes, conditions d’accès, étapes de mise en oeuvre, risques
Principe du dispositif Loc’Avantages
Le Dispositif Loc’Avantages a vu le jour en 2022, en simplification du dispositif dit « loi Cosse ».
Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts immédiate.
En contrepartie, vous devez proposer votre bien à la location avec un loyer minoré. Il existe 3 niveaux de décotes de loyers auxquelles sont associées différents taux de réduction d’impôts. Chaque communes requiert des conditions de loyer spécifiques.
Pour que vous puissiez bénéficier du dispositif, votre locataire doit respecter des plafonds de ressources.
Le bien loué en Loc’Avantages peut déjà vous appartenir. Toutefois, il peut également être acheté pour l’occasion.
Votre logement peut faire l’objet de travaux de rénovation ou de mise aux normes environnementales. La rénovation est obligatoire pour les biens dits « passoires thermiques » dont le DPE et noté F et G.
Conditions Loc’Avantages
- Louer votre bien nu (c’est-à-dire non meublé) à usage de résidence principale
- Le détenir en pleine propriété, en indivision, en sci (à l’IR), et en démembrement (dans ce cas, l’avantage fiscal est perçu par l’usufruitier)
- Avec ou sans travaux
- Être résident fiscal en France à la date de signature du premier bail
- Payer de l’impôt sur le revenu et ne pas avoir consommé l’intégralité de votre plafonnement des niches fiscales de 10 000 €
- Signer une convention avec l’Anah pour 6 années minimum
- Respecter les plafonds de loyers, ainsi que des ressources du locataires
- Avoir un diagnostic de performance énergétique entre A et E
- Ne pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou descendant, ou un associé de la SCI
Le bien peut être acheté pour l’occasion, ou être déjà dans votre patrimoine.
Le dispositif Loc’Avantages est compatible avec les déficits fonciers imputables et reportables.
Les 3 plafonds de loyers à respecter en fonction de la commune
Loc’Avantages 1 / Intermédiaire / 15% de décote
Loc’Avantages 2 / Social / 30% de décote
Loc’Avantages 3 / Très social / 45% de décote
Afin de déterminer le plafond qui vous est applicable, reportez-vous à notre simulateur.
Les réductions d’impôts
En location libre par agence ou en direct
Loc’Avantages 1
Intermédiaire
15%
Loc’Avantages 2
Social
35%
Par intermédiation locative
L’intermédiation locative permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social : opérateur, organisme agréé ou association.
Loc’Avantages 1
Intermédiaire
20%
Loc’Avantages 2
Social
40%
Loc’Avantages 3
Très social
65%
Conditions de ressources du locataire
Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | ||||
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
Personne seule | 28 817 € | 28 817 € | 23 488 € | 21 139 € | 21 139 € |
Couple | 43 072 € | 43 072 € | 31 368 € | 28 231 € | 28 231 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 56 460 € | 51 773 € | 37 721 € | 33 949 € | 33 949 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 67 410 € | 62 016 € | 45 539 € | 40 985 € | 40 985 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 80 204 € | 73 415 € | 53 571 € | 48 214 € | 48 214 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 90 254 € | 82 617 € | 60 376 € | 54 338 € | 54 338 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 10 057 € | + 9 206 € | + 6 736 € | + 6 061 € | + 6 061 € |
Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | ||||
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
Personne seule | 15 849 € | 15 849 € | 12 918 € | 11 626 € | 11 626 € |
Couple | 25 844 € | 25 844 € | 18 822 € | 16 939 € | 16 939 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 33 877 € | 31 065 € | 22 633 € | 20 370 € | 20 370 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 37 278 € | 34 295 € | 25 183 € | 22 665 € | 22 665 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 44 114 € | 40 380 € | 29 466 € | 26 519 € | 26 519 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 49 640 € | 45 440 € | 33 207 € | 29 886 € | 29 886 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 5 530 € | + 5 063 € | + 3 704 € | + 3 333 € | + 3 333 € |
Les 2 modes de location possibles
En direct (signature du bail en direct avec le locataire ou via une agence immobilière traditionnelle)
En intermédiation locative :
- Le mandat de gestion est confié à une agence immobilière sociale (même fonctionnement que via une agence classique)
- La sous-location : C’est une association agrée par l’état qui est directement locataire du bien. Vous signez donc un bail directement avec l’association, qui vous verse un loyer que le bien soit occupé ou non, et que le locataire paye son loyer ou non. Le loyer est donc garanti, ainsi que les dégradations locatives. De plus, vous n’avez pas de vacances locatives.
Si vous optez pour l’intermédiation locative, vous bénéficiez en Loc’Avantages, la première année, d’une prime allant de 1 000 à 3 000€, versée en une seule fois, et imposable aux revenus fonciers (voir Simulateur).
Étapes
- Acheter un bien ou rentrer dans le dispositif pour un logement vide ou déjà loué
- Déterminer le montant des éventuels travaux visant à la rénovation du bien, et à l’amélioration de son étiquette énergétique
- Déterminer les aides et subventions éligibles, impérativement avant la signature de la convention Anah
- Signer une convention avec l’Anah
- Choisir son mode de location et son niveau Loc’Avantages (libre ou via agence solidaire (cf simulateur)
- Signer un bail avec le locataire en direct ou via une agence immobilière, ou signer un bail avec une association agréée en intermédiation sous-location
- Demander la prime d’intermédiation locative
Risques associés
- La réduction d’impôts est calculée sur le montant des loyers perçus: en cas de non paiement des loyers, vous perdez donc l’avantage fiscal ( sauf pour la sous-location sociale, car loyer garanti par une association)
- L’engagement minimale de location est de 6 ans, vous êtes donc engagé sur le long terme (sauf en cas de sortie anticipée)
- La réduction d’impôts Loc’Avantages entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000€, attention donc à ne pas le dépasser, notamment en cas d’investissement Pinel, de garde d’enfants à domicile (notamment pour les jeunes couples, anticipez avant de vous engager…)
- Il doit y avoir une absence de liens familiaux entre le propriétaire et le locataire
- La valeur de votre bien peut fluctuer à la hausse comme à la baisse
- Hors sous-location via une association, vous avez un risque de vacance locative, de dégradation du logement et d’impayés de loyers comme pour toute location traditionnelle
Références officielles
Dispositif loc’Avantages : Décret du 31 mars 2022
Calcul de la réduction d’impôts : CGI article 199 tricies
Niveau de performances énergétiques des biens : Arrêté du 29 mars 2022
Plafonds de Loyers : Arrêté du 14 avril et annexe liste des communes